从绿都·温莎城堡栅栏之争看你为什么不能和土豪好好做邻居?
一事件回顾——栅栏之争
6月25日，绿都·温莎城邦业主交房时发现，前期已交房的温莎城堡（别墅区）和现在交房的温莎城邦（高层区）之间做了一条铁栅栏。业主们瞬间感觉不好了。
站在高层俯瞰别墅区↓↓↓
温莎城堡和温莎城邦之间的分割路↓↓↓
温莎城邦（高层区）俨然已经和温莎城堡（别墅区）脱离出来，成为独立的个体。因为高层住宅区面积不大，所以显得特别拥挤。
从铁栅栏的缝隙一眼望去，别墅片区房子掩映在绿树之中，独门独户，各家院子也都是用铁栅栏隔开。
掩映在绿树之中的别墅区↓↓↓
温莎城堡独立的大门↓↓↓
此后引发温莎城邦（高层）业主的维权活动，甚至还升级为肢体冲突，不断有业主开始刷屏米宅点评，主要表达以下几点诉求：
1、感觉被隔离了，原本的墅质高层，有了别墅小区配套安置房的感觉。
2、隔开之后，高层区域的公共空间局促，狭小，容积率瞬间高了。
3、宣传的别墅级公共配套没有了。
4、绿化率降低了。
5、一道栏杆分割出了歧视线，人艰不拆！感觉被划分出了三六九等，有点伤自尊。
二温莎城堡和温莎城邦是什么关系？
我们再把这件事情捋一捋，温莎城堡和温莎城邦是什么关系。
关于二者的关系，官方的解释是：温莎城堡是温莎城堡，温莎城邦是温莎城邦。二者只是同属一个开发商分期开发的地块而已。
项目信息对比↓↓↓
如果二者是相互独立的关系，那中间有个隔离墙也属于正常，但是高层业主何须如此愤怒？
原因在于买房时被销售人员刻意引导，使得买房的客户错会意，当了真。
销售说温莎城邦享受别墅的低密度和优质的物业服务，这些相较于普通高层社区具备的明显优势。
销售说远亲不如近邻，买房子更是买邻居，购买别墅区的住宅，更是给自己的未来发展买一个额外的机会。
销售说高层的价格别墅的范，极高的性价比和超乎寻常的居住感，只用花普通住宅的钱就能住进别墅区，你不掏腰包还等什么？
销售说别墅区和高层之间有分割，但是有通道，可以互通，公平享受小区资源。
但是现实状况是铁栅栏隔开，根本无法互通。 这就是为什么高层业主愤怒的原因，只有一个，被虚假的营销带沟里了。
而绿都给出两个区域建立隔离栅栏的解释是：解决两块区域高差问题，这是在项目规划之初就已经确定的。
这一解释更加激怒了高层业主，既然是一早就确定了，销售的时候为什么不讲清楚，为何要搭载别墅卖点进行销售，消费别墅产生的溢价，这就是赤裸裸的欺骗。
三到底该不该隔呢？
一位资深的物业管理从业者说，别墅和高层的人群密集程度、流动性不同，在管理和维护方面是不一样的，所以这条“分割线”在业界是常态。通常情况下，若小区面积较小，就不会隔开了。但像温莎城邦这种6栋楼的高层住宅区1400户已经具有一定规模，分割管理是大概率事件。
另一位做营销的从业者说，圈子不同别硬融，品味有异甭通气。为何要做隔开处理？说到底还是和房价有关。毕竟别墅与高层有别，两者的配套和个人空间大小根本就不一致，所以绿都如此行事，表面说是解决所谓的区域高差问题，其实就是防止高层业主随意进入别墅区，这也是为了给别墅业主一个交代。
虽然高层业主的诉求是合情合理，但如果站在别墅业主的角度，肯定是希望隔离的。比如开祥御龙城业主因为没有和安置房隔离而维权，所以这和我们买房 希望和公租房或安置房隔离是一样的道理。
其实大家站在自己的立场都没有错，错误的根源是这两种截然不同的建筑形态根本就不能糅合在一起。
我们再来看温莎城堡的规划↓↓↓
几栋高层，围起一堆整齐的比兵营还整齐的联排，只在二者之间见缝插针的塞了些景观。这个建筑排布和身处期间的感受，从专业领域来看两种产品的客群定位真的精准么？
我们随便选一个126㎡的户型按照当时在售均价5000元/㎡计算，总价在63万；我们再随便找一个300㎡的别墅户型，按照当时售价10000元/㎡左右，总价范围在300万。
那么问题来了，买300万别墅和买63万高层的业主如何好好做邻居？即使没有这道铁栅栏，大家的心里已然筑起了一道墙。即使今天没有隔离墙问题，以后也会产生这样或那样的问题。
既然如此，为何会产生这种别墅+高层混合型社区呢？
1、初衷是平衡容积率，开发商顺势实现效益最大化
一块地在拍卖时，政府就规定了容积率的，这也就决定了，开发商要建多少建筑面积。
目前出让的地块罕有2.0以下的，做纯低密度产品难以做满容积率，别墅+高层设计可以满足地块容积率要求，剩下的就是，别墅多建点，还是高层多建点。总之，开发商想的是怎么利润最大化。
别墅能够提升项目整体形象，增强溢价能力，但别墅分摊容积率小，占地多，且卖得慢，而高层这类快销品能尽快回笼资金，主要提供现金流，比如迎宾路3号上千万的别墅一年不定卖一套，而高层一推出就清盘。
2、为了满足政府对地块规划指标的要求
(1) 政府的“禁墅令”， 2012年2月底国土部公布《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》，“不得以任何形式安排别墅类用地”，所以做点高层可以打擦边球。
(2) 在90/70政策还没有退出历史舞台的时候，规定90平方米以下的普通住房必须在房地产开发中占70%以上。
综上所述，别墅+高层的混合型社区在这两年很常见，这也算是一个政策倒逼的产物吧，不合理中又存在着必然。
那么这种项目在销售时大多是怎样说的呢？
当然是对别墅客户信誓旦旦表示隔离，保证别墅业主的私密和尊贵；对高层客户暗示不完全隔离，是相通的共享别墅尊贵资源。所以当温莎城邦的业主质疑郑州楼市为何不发声，因为我们也不知道该怎么办，只能建议业主去查规划图中有无隔离。若没有，你当然可以争取你的合法权益。
四高层+别墅，到底谁占了谁的便宜？
混合型社区出现的初衷源于平衡容积率。但是对于别墅业主和高层业主来说谁占了谁的便宜？
我们来看看别墅业主：
首先，别墅业主天天都被人居高临下的看着，隐私如何能够保证？
其次，别墅3.76元的物业费和1.6元的高层物业费共享同一种配套和服务吗？
最后，别墅总价决定了买的就是私密的环境。所以当高层业主维权的时候，别墅业主也很纠结，感觉别墅和普宅混合在起，降低了小区档次和人脉圈，并衍生了以后的脏乱差现象和治安问题。
我们再来看看高层业主：
首先，高层区能利用到的绿地、公共设施少，除了名义上的容积率低，景观好点，其实和买单体楼区别不大。
其次，天天看着人家住别墅开名车，会不会郁闷？
第三，当初算容积率和绿化率时，肯定是整个小区摊开算的。 现在加了铁栅栏，高层业主只能窝在自己这一边。
最后，当时均价5000+的价格不就是依靠别墅景观和别墅的邻居？
别墅的业主觉得亏，高层的业主觉得更亏，所以买房子的时候不要买两种产品价格相差比较大的小区，比如别墅+高层或者大平层+小户型公寓混杂的，小区内的业主整体层次水平高低不一，容易造成很多矛盾。相对而言，如果大家的层次水平差不多，这样相处起来就会比较和谐。
五这种社区在交房后的现状是怎样的呢？
隔离，各种形式的隔离，栏杆，门禁，或者围墙，稍微人性合理的用绿化带。
有没有更好的解决办法？我们留个悬念吧，我们确实没有什么好的办法，所以我们反而更关注面临同样问题的此类综合小区该如何平衡这个问题。
所以举个例子，算是抛砖引玉吧。
重庆雅居乐国际花园
这个项目规划有15%低密度山景洋房和18层高层两种产品。对于两个区域的分割采用了景观中轴线进行分割，即组团区隔了，还不让业主产生抗性，同时形成公共活动区两边的业主都可以使用还互不打扰。
重庆雅居乐国际花园总平面↓↓↓
400米长，16000平米中央景观大道↓↓↓
所以不是不能隔，而是如何高级的隔！
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